Hola a todos/as, mis estimados lectores de Columna Jurídica, deseo que estén pasando unos excelentes días, ya casi al finalizar este año 2019 lleno de sorpresas y en vísperas de recibir un 2020 lleno de muchas expectativas.
Siguiendo sobre la misma línea del tráfico inmobiliario registral, esta columna está dedicada a todas aquellas personas (estudiantes, empresarios y particulares) que me han estado preguntando acerca de cómo pueden realizar el procedimiento para inscribir un inmueble, ya sea esta por actos inter vivos como una venta total, venta parcial, donación, permuta, etc., o por vía sucesoria, testamento o declaratoria de herederos para su efectiva transcripción al Registro Público de la Propiedad, cuando la propiedad está en zonas catastradas y no catastradas, tales como define la ley. Bueno, sin más preámbulo les tengo la siguiente información.
Primer paso (para el notario): al momento que el notario público elabora la escritura de autorización de la transacción deberá tener a la vista la libertad de gravamen objeto de la transacción, este documento es solicitado por el enajenante (quien vende) ante el Registro de la Propiedad Inmueble del departamento donde está ubicada la propiedad, la libertad de gravamen es un documento que se solicita para verificar si en la propiedad existen cargas o gravámenes (P.ej. una hipoteca) que impida la venta y la transmisión del dominio de la cosa.
La solicitud de la libertad de gravamen deberá hacerse en papel sellado o papel común (en casos de extrema urgencia) acompañando timbres con valor fiscal, pagándose por dicha solicitud una cantidad determinada conforme la Ley de Tasas Registrales (Ley No. 920). Esta solicitud debe ir firmada por el enajenante, o por el respectivo notario que va a autorizar la transacción o bien por otro notario.
Ejemplo de solicitud de libertad de gravamen:
Señor Registrador Publico de la Propiedad Inmueble y Mercantil del departamento de ____________
Soy Kevin José Cruz Colomer, mayor de edad, soltero, licenciado en derecho, de este domicilio y residencia, identificado con cédula de identidad número ______, por este medio solicito a usted me extienda certificación de libertad de gravamen de la finca inscrita en su registro bajo el número: ____, tomo: _____, folio: _____, asiento: ______, de la columna de inscripciones en la sección de derechos reales del libro de propiedades del Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento de ____.
Departamento, día, mes y año
Firma,
Segundo paso: solicitar la solvencia municipal de la propiedad en las oficinas de recaudación de la Alcaldía Municipal del departamento o municipio donde está ubicada la propiedad.
Tercer paso: Solicitud de Certificado Catastral en zonas catastradas (Managua, Chinandega, León, Masaya, Granada, Rivas, Carazo, Estelí, Madriz y Chontales parcialmente) independientemente que el área sea o no catastrada, es extendida por la Delegataria Departamental del Catastro físico… Y Constancia Catastral Municipal, en zonas no catastradas, (Jinotega, Matagalpa, Nueva Segovia, Río San Juan, Boaco, RAAN y RAAS), son extendidas por las Alcaldías Municipales.
La solicitud se realiza en las Oficinas de Catastro del departamento en Zonas Catastradas, para lo cual se compra un formato en original y dos copias. Una vez llenado dicho formato donde se describe el inmueble, sus datos registrales, el número catastral, si la propiedad está ubicada en área catastrada, y si no, la indicación No catastrada. Dicho formato se debe acompañar de los siguientes documentos:
a) Plano topográfico de la propiedad a enajenarse, debidamente autorizado por catastro, y elaborado por topógrafo, autorizado con licencia por INETER, en los casos de fusión, división o desmembración de la propiedad objeto de transacción.
b) Escritura pública y antecedentes registrales de la propiedad, en original y fotocopia (los antecedentes registrales de la propiedad se solicitan por el enajenante o notario autorizante en el Registro de la Propiedad Inmueble.
c) Solvencia Municipal.
d) Copia cédula identidad de las partes contratantes son personas naturales o de RUC en caso de personas jurídicas
- En algunos casos se puede presentar un certificado relacionado que en la práctica se le denomina “Certificado Registral a manera de título”.
Nota: el certificado catastral lo entregan al solicitante en la delegación de catastro dentro de un término de 15 a 30 días.
Cuarto paso: Solicitar el avalúo de la propiedad: se compran dos formatos en la oficina departamental de la DGI (Administración de Rentas). El primer formato es para pagar el 1-4% del impuesto de transmisión (Impuesto sobre la Renta IR), con el segundo formato donde hay hojas de declaración, aquí se describe el inmueble, estos dos formatos se llenan por el notario o algún gestor y lo firman el enajenante o gestor con representación legal. Al entregar los formatos el interesado adjunta fotocopia del testimonio de la escritura, cédula de identidad del adquirente. Se paga el impuesto de transmisión y se les entrega un recibo de pago.
Quinto paso (para notarios): con las boletas de ley listas (solvencia municipal, certificado catastral o constancia catastral y el recibo del pago del impuesto) el Notario si las ha solicitado antes de autorizar la escritura pública, hace referencia de ellas en la parte de conclusión de la escritura pública, si ya la ha autorizado las insertas dichas boletas en el testimonio, antes del paso ante mí, si ya extendió el testimonio y puso el Paso ante mí, será después de la firma y sello.
Sexto paso: Se presenta el testimonio con las boletas de ley en las oficinas del Registro Público competente por las personas que tienen interés legítimo conforme la legislación registral, se le entrega una orden de pago membretada donde se indica el monto a pagar por la inscripción (de conformidad a la Ley de Tasas) y con dicha orden dirigirse a su depósito en las ventanillas bancarias según selecciones Banpro o BDF.
Importante: según el número de cuenta de la CSJ, se efectúa el pago correspondiente y con la orden en mano y el testimonio de la escritura pública, el interesado se presenta a la ventanilla de recepción del documento del Registro Público de la Propiedad respectivamente, quien recibe dichos documentos y realiza el asiento de presentación en el libro diario o de presentación de los documentos objeto de inscripción registral, entregando un recibo del Diario como prueba de que los documentos han sido presentados. El asiento presentación tiene un plazo de treinta días que es el tiempo máximo que se le debe entregar la escritura pública inscrita o en quince días si ha sido suspendida o denegada.
Observaciones:
¿Quiénes tienen interés legítimo para presentar el documento inscribible ante el Registro Público Inmueble?
De acuerdo a los Arts. 32 y 81 de la Ley No. 698 «Ley General de Registros Públicos en concordancia con el Art. 47 de su reglamento tienen interés legítimo:
a) El que transmite o enajenante del derecho;
b) El adquiriente del derecho;
c) El representante legal de cualquiera de los contratantes;
d) La persona que demuestre interés en asegurar el derecho que se deba inscribir;
e) El notario autorizante;
f) Cuando expresamente los dos o una de las partes contratantes expresen su consentimiento en el documento notarial en la parte conclusiva que delegan a una persona que presente el documento en el Registro Público competente.
Esos son los principales pasos que se deben seguir para solicitar la inscripción de derechos reales ante las oficinas registrales, para cualquier aclaración duda o comentario me la pueden hacer por este mismo medio o bien a mi correo personal cruzkevin1097@gmail.com o al WhastApp: 8783-6608.
Me suscribo de todos y cada uno de Uds.
Saludos,
Lic. Inf. Kevin C. Colomer
Columna Jurídica 
Buenisima la información, Gracias Kevin.
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